עדכונים בחוק ההסדרים הנוגעים להתחדשות עירונית
ביום 19.11.21 פורסם ברשומות חוק ההסדרים. חוק ההסדרים הביא עמו מספר חידושים חשובים בתחום ההתחדשות העירונית.
מיסוי
- הרחבת הפטורים ממס שבח ומע"מ שירותי בנייה בעסקאות פינוי-בינוי באופן שיחולו על כלל הדירות של בעל זכויות במתחם ולא רק על דירה אחת.
- בוטלה ההגבלה על קבלת הפטור במקרה של קבלת הנכס במתנה מקרוב במהלך 24 חודשים שלפני החתימה על הסכם פינוי-בינוי, כך שגם במקרים של העברה ללא תמורה לקרוב ניתן יהיה להינות מהפטור ממס.
- יש לשים לב כי ההקלות כאמור לעיל רלוונטיות אך ורק לפרויקטים של פינוי-בינוי ואינן רלוונטיות לפרויקטים של תמ"א 38.
- ניתן לעשות שימוש בכל הפטורים הקיימים במכירת דירת מגורים גם בטרם התקיימות התנאים המתלים וגם לאחר שהתקיימו. עלויות שניתנו כשירותי בניה במסגרת פרויקט התחדשות עירונית אשר בהן נשא היזם כתמורה למכירה, לא ינוכו מהתמורה שמקבל המוכר במועד מכירת דירתו לעניין חישוב גובה שומת השבח.
היטל השבחה
החל מה-1 במאי 2022, ברירת המחדל לשיעור היטל ההשבחה שיחול על פרויקטים למגורים בשל אישורה של תוכנית פינוי-בינוי יעמוד על 25% מההשבחה.
עד למועד זה, רשאית כל רשות מקומית לחלק את השטחים שבתחום שיפוטה לאזורים, ולקבוע שעור תשלום היטל השבחה בגין תוכניות פינוי-בינוי בכל אזור בשלוש מדרגות מס: 50% מההשבחה, 25% מההשבחה או פטור מלא. הקביעה ביחס לכל אזור תהיה בתוקף לפרק זמן של 5 שנים ולא תהיה ניתנת לשינוי עד לתום התקופה. הרשות רשאית מידי 5 שנים לעדכן את שיעורי היטל ההשבחה לאזורים השונים בשטחה.
הרוב הדרוש
הרוב הדרוש לשם הגשת תביעה כנגד דייר סרבן בפרויקטים של פינוי בינוי ירד מ-80% ל- 66% מכלל בעלי הזכויות באותו המתחם, ובלבד שבכל אחד מהבניינים באותו מתחם קיימת הסכמה של לפחות 60% מבעלי הזכויות ושלמעלה ממחצית הזכויות ברכוש המשותף צמודות לדירותיהם.
בית המשפט יהיה רשאי להחליט כי לצורך חישוב הרוב הדרוש מבין בעלי הדירות במתחם, לא יילקחו בחשבון זכויותיו של דייר אשר עושה שימוש שלא כדין ברכוש המשותף ו/או בשטח הגובל לבניין ו/או שהתנגדותו נובעת מפיצול הדירה שבבעלותו, ובלבד וקיים רוב של לפחות 50% מבעלי הדירות להגשת התביעה.
יש לשים לב כי ההקלה הנ"ל רלוונטית אך ורק לפרויקטים של פינוי-בינוי ואינה רלוונטית לפרויקטים של תמ"א 38.
ביטול הסכם
רוב בעלי הדירות, לרבות בעלי דירות שטרם חתמו על ההסכם עם היזם, זכאים לבטל את ההסכם, בנסיבות שבהן יתקיים אחד או יותר מהתנאים הבאים:
- בתוך 24 חודשים ממועד חתימת ההסכם על ידי הבעלים הראשון, במידה וההסכם נחתם עד למועד הנ"ל על ידי פחות מ-50% מבעלי הזכויות בפרויקט.
- בתוך 48 חודשים ממועד חתימת ההסכם על ידי הבעלים הראשון, במידה וההסכם נחתם עד למועד הנ"ל על ידי פחות מ- 60% מבעלי הזכויות בפרויקט.
- דירות בבעלות ציבורית (כגון דירות עמידר) לא יספרו בשיעורים האמורים לעיל, ובלבד שסך הדירות הציבוריות לא יעלה על 40% מכלל הדירות בפרויקט.
- במידה ולא הוגשה תוכנית מפורטת בידי היזם לועדת התכנון הרלוונטית המוסמכת לאשר את התכנית, תוך ארבע וחצי שנים מיום חתימת ההסכם על ידי הבעלים הראשון.
- לאחר שהתקבלה החלטה על ביטול ההסכם על ידי רוב בעלי הדירות כמפורט לעיל, הודעה על כך תועבר בכתב ליזם, ומאותו מועד יהיה רשאי כל בעל דירה לבטל את ההתקשרות.
- כל ההוראות לעיל רלוונטיות לעניין פינוי בינוי. הוראות דומות נקבעו גם ביחס לפרויקטים במסגרת תמ"א 38, בכפוף להתקיימות אחד מהתנאים הבאים:
- בתוך 18 חודשים ממועד חתימת ההסכם על ידי הבעלים הראשון, במידה וההסכם נחתם עד למועד הנ"ל על ידי פחות מ-50% מבעלי הזכויות בפרויקט.
- בתוך 36 חודשים ממועד חתימת ההסכם על ידי הבעלים הראשון, במידה וההסכם נחתם עד למועד הנ"ל על ידי פחות מהרוב הנדרש או הרוב המאפשר פנייה למפקח לפי הוראות חוק המקרקעין.
- במידה ולא הוגשה בקשה להיתר בניה בידי היזם לועדת התכנון הרלוונטית המוסמכת לאשר את הבקשה, תוך שלוש וחצי שנים מיום חתימת ההסכם על ידי הבעלים הראשון.
הטבות לאוכלוסייה המבוגרת
תיקון הגדרת המונח 'קשיש' הרחיבה את קבוצת האוכלוסייה המבוגרת הזכאית להטבות הניתנות מכוח חוק פינוי-בינוי ואפשרה גם לבעלי הדירות בני ה-70 ומעלה זכאות להטבות. ההטבות כוללות, בין היתר, מתן 2 דירות ששוויון המצטבר שווה בקרוב לשווי הדירה החדשה, מתן דירה קטנה לצד תשלום כספי עד לשווי הדירה החדשה, וכן תשלום למעבר לבית אבות לצד תשלום כספי עד לשווי הדירה החדשה.
קשיש יוגדר בחוק כבעל דירה אשר במועד חתימת ההסכם על ידי ראשון הבעלים מלאו לו באותה העת 70 שנים (ולא 75 שנים כפי שקיים עד היום) או 75 שנים (ולא 80 שנים כפי שהיה קיים עד היום).
הגדרת מתחם פינוי בינוי
מתחם פינוי-בינוי לצורך הכרזה יוגדר כשטח ובו קיימות לפחות 24 יחידות קיימות ומוצעת בו תוכנית הכוללת לפחות מכפלה של מספר היחידות הקיימות או 70 יחידות, לפי הגבוה מבניהם.
ההכרזה על המתחם מתבצעת על ידי מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לבקשת רשות מקומית או לבקשת יזם ובלבד שהתקיימו התנאים הדרושים בחוק להכרזה.
ההכרזה לא תהייה מוגבלת בזמן (כיום היא מוגבלת ל-6 שנים), אך בתנאים מסוימים בחוק, רשאי מנהל הרשות לבטלה.