פינוי בינוי

פינוי בינוי הוא תהליך במסגרתו נהרס הבניין הקיים ותחתיו מוקם בניין חדש ומודרני. כל בעל דירה זכאי לקבל דירה חדשה בבניין החדש, ויתרת הדירות החדשות נמכרות על ידי היזם לדיירים חדשים.

 

פרויקט פינוי בינוי מבוצע מכוח הכרזתו של מתחם המגורים כמתחם פינוי בינוי בהתאם להוראות החוקים הרלוונטיים (חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי); והוראות שונות בחוק התכנון והבנייה ובחוק מיסוי מקרקעין ובתקנות שהותקנו מכוחם).

 

יש להבחין בין פרויקט פינוי-בינוי המבוצע מכוח חוק פינוי-בינוי לבין פרויקט הריסה ובניה מכוח תמ"א 38 (הידוע בכינוי תמ"א 38/2), המאפשר לממש את  זכויות הבנייה הנוספות הניתנות במסגרת תמ"א 38 גם במסגרת הריסת הבניין הקיים ובניית בנין חדש במקומו.

 

יש מן הדומה ומן השונה בין שני התהליכים המפורטים לעיל. לדוגמה, תהליך הוצאת היתר הבנייה במסגרת פרויקט פינוי בינוי ארוך יותר מהוצאת היתר במסגרת פרויקט תמ"א 38/2, שכן הוא כרוך באישור תכנית בניין עיר המצויה ברוב המקרים בסמכות הועדה המחוזית לתכנון ובנייה.

 

מצד שני, היקף זכויות הבנייה שניתן במסגרת פינוי-בינוי רחב יותר בד"כ מהיקף זכויות הבניה הניתן במסגרת תמ"א 38/2, ולכן מאפשר לבצע פרויקט התחדשות עירונית גם במקומות שבהם מחירי המכירה נמוכים יותר ואינם מאפשרים פרויקט תמ"א 38/2.

 

הבדל חשוב נוסף בין שני סוגי הפרויקטים, טמון ברוב הדרוש לפי חוק המאפשר לקבל פרויקט, אשר בעוד בפרויקט תמ"א 38/2 עדיין נדרש רוב של 4/5 מהדירות בבניין (שצמודים להן 4/5 מהחלקים ברכוש המשותף), בפרויקט פינוי-בינוי ניתן להסתפק ברוב של 2/3 מהדירות במתחם.

 

קיימים הבדלים נוספים, הנוגעים לחישוב זכויות הבניה; קביעת התמורות לבעלי הדירות; הפרשות לצרכי ציבור; ההגדרה המשפטית והקניינית של העסקה; היקף הפטורים ממס; זכויותיהם של דיירים קשישים; אפשרויות ביטול עסקאות; ועוד.

 

יחד עם זאת, קיימים גם קווי דמיון רבים, בין פרויקט פינוי-בינוי לפרויקט תמ"א 38/2, כגון בכל הנוגע לטיפול בבעלי הדירות לאורך שלבי הפרויקט; בניסוח המדויק והמדוקדק של התנאים לפינוי הדירה הקיימת וקביעת מועד הפינוי; בקביעת הערבויות והבטחונות שמעמיד היזם; בכללי הליווי הפיננסי; בתחומי הביטוח והאחריות של היזם כלפי בעלי הדירות; בתנאים למסירת הדירה החדשה; ועוד.

 

כך או כך, בין אם פרויקט התחדשות עירונית מבוצע כפרויקט פינוי-בינוי ובין אם מבוצע במסגרת תמ"א 38/2, זוכים בעלי הדירות לקבלת דירה חדשה בבניין חדש ומודרני, בעלת ערך כספי גבוה באופן משמעותי, ואשר יכולה לשמש אותם עשרות שנים בעתיד, והכל מבלי לשאת בתשלום כלשהו לשם כך. ועל מנת שלא לעשות טעויות בדרך על היעד הנכסף, חשוב גם ללמוד ממה צריך להיזהר בפרוייקט פינוי בינוי, ולהיוועץ בעו"ד מומחה בפינוי בינוי לשם כך. קראו עוד על השירותים אשר אנו מציעים בליווי עסקאות פינוי בינוי