כיצד ניתן לבצע חיזוק מבנים במסגרת תמא 38
תמא 38, היא תוכנית ממשלתית אשר נועדה לאפשר לתושבים לבצע חיזוק מבנים מפני רעידת אדמה. תוכנית מתאר ארצית 38, כוללת תמריצים המיועדים להקל על התושבים בביצוע חיזוק המבנים, תוך שהיא מאפשרת תוספות בנייה והיתרי בנייה שונים בכדי לאפשר את ביצוע החיזוק תוך חריגות מהתוכנית המקורית של המבנה, ובכדי לממן את עלויות הבנייה והחיזוק על ידי מכירת יחידות דיור נוספות אשר יוקמו במבנה במהלך הבנייה.
פרויקט הבנייה, יוכל להתנהל רובו ככולו על ידי וועד הבית במבנה, או לחילופין, ניתן יהיה להעביר את הזכויות על תוספות הבנייה לקבלן או חברה חיצונית לניהול פרויקטים, בכדי שאלו יהיו אמונים על ביצוע התהליך. בעת העברת זכויות לקבלן או חברה, יש לחתום על חוזה בנוכחות עורך דין תמ"א 38, אשר יוודא את עמידתם של הקבלן או החברה בתנאים המוכללים בו.
העברת זכויות הבנייה לקבלן
אחת האפשרויות הנפוצות יותר בהן בוחרים וועדי בתים לביצוע פרויקט חיזוק מבנים במסגרת תמ"א 38, היא האפשרות להעביר את הזכויות לתוספות בנייה המתאפשרות על ידי תמא 38 אל קבלן בנייה. בבחירה באפשרות זו, נחתם חוזה בין הדיירים במבנה לבין הקבלן בנוכחות עו"ד תמ"א 38 המייצג את הדיירים, ובו נכללים הפרטים אליהם מתחייב הקבלן לביצוע בתמורה לקבלת הזכויות לתוספות הבנייה. בשלב זה, ראוי לנהל משא ומתן מקיף עם הקבלן בכדי לנסות ולקבל כמה שיותר הטבות לטובת הדיירים מהקבלן בתמורה לזכויות המועברות לו.
הקבלן המבצע את עבודות חיזוק המבנים במסגרת תמא 38, יבצע כמובן את הנדרש על בסיס תכנון אדריכלי בכדי לחזק את המבנים, אך במקביל, יוכל להוסיף יחידות דיור למבנה אשר יוקמו אל תוך קומה נוספת אשר תוקם על תקרת המבנה, או על ידי סגירת קומת עמודים. את יחידות הדיור, יוכל הקבלן בסופו של התהליך למכור בכדי להחזיר את עלויות הפרויקט ולהרוויח. בהתאם לערך הקרקע, ומיקומו של המבנה, כך ניתן יהיה לנהל משא ומתן קשוח יותר עם הקבלן.
לצורך העניין, כאשר מדובר על פרויקט תמא 38 רעננה, בה הקרקעות יקרות במיוחד, ניתן יהיה לבוא בדרישות נוספות אל הקבלן המבצע אשר יכללו בין היתר, הרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה, כמקובל ומאושר על ידי תמא 38, שיפוץ חדר המדרגות, הוספת מעלית, שיפור חזית המבנה והוספת חדר אשפה, שיפוץ הגינה ומימון התקנת דשא סינטטי,שיפור ושיפוץ חזית המבנה, תוספת של מרפסות שמש על פי תקנון תמא 38 ועוד.
למעשה, חשוב לזכור כי ככל שערך יחידות הדיור הנמכרות בסופו של תהליך חיזוק המבנים יהיה גבוה יותר, ובהתחשב במצב הנדל"ן הקיים בארץ בו מחירי הדירות באזורים מסוימים מרקיעי שחקים, ניתן יהיה לנהל משא ומתן טוב יותר לצד הדיירים ולהרוויח כמה שיותר הטבות על ידי העברת זכויות הבנייה אל הקבלן. גם בשלב זה, ניתן יהיה להעביר את ניהול המשא ומתן מול הקבלן עם עו"ד תמ"א 38 המתמחה ובקיא בזכויות המתאפשרות במבנה, בכדי שזה יוכל להפיק את המיטב בתמורה להעברת הזכויות ומכירת יחידות הדיור העתידיות.