יישום תמ”א 38 בעיר רמת גן
תמ”א 38 – תכנית מתאר ארצית בנושא חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, מאפשרת לדיירי בניינים במדינת ישראל ובכלל זה העיר רמת גן לשדרג את הבניין בו הם חיים ללא שום השקעה מצידם, בעלות אפס. התכנית מאפשרת לשפץ את הבניין ולהוסיף לו מעלית, ממ”ד לכל הדירות ומרפסות שמש. ניתן לבצע שיפוץ של הלובי, של חדרי המדרגות, החצר ושל החנייה וכל זאת ללא שום עלות נוספת עבור הדיירים. בנוסף, וזהו העניין העיקרי והחשוב ביותר במסגרת השיפוץ, נעשה חיזוק של יסודות הבניין כדי שלא יתמוטטו במקרה של רעידת אדמה. זוהי למעשה מטרתה האמיתית של תמ”א 38 ולכן היא מאפשרת את כל ההטבות לעיל. תמ”א 38 היא תכנית ארצית, אבל מכיוון שיישום התכנית דורש אישור של ועדה מקומית, יישום התכנית והיקף זכויות הבנייה הנוספות משתנה מעיר לעיר. מעניין לדעת שדווקא תמ”א 38 ברמת גן מקבלת עידוד מהעירייה ופרויקטים רבים מתקיימים בעיר.
אם אתם מתגוררים בבניין בעיר רמת גן, כדאי שתדעו שמימוש תמ”א 38 כדאי ומומלץ גם לבעלי דירות המתגוררים בדירה וגם לבעלי דירות המשכירים אותה ונהנים מדמי שכירות, שכן אלה המתגוררים בדירה נהנים מכך שהבניין עבר שיפוצים ומשפרים הלכה ולמעשה את איכות חייהם מבלי שנדרשו לעבור דירה או להוציא מכיסם סכום כלשהו. לגבי אלה המשכירים את דירתם, דמי השכירות שיוכלו לקבל עם סיום השיפוץ עולה, באופן המגדיל את התשואה (הרווח השנתי המתקבל מדמי שכירות ביחס לעלות הדירה) אותה ניתן לקבל בגין הדירה וכך הדירה, כהשקעה פיננסית, הופכת לטובה יותר. ומעל הכול, שווי הדירה עולה ולעתים אף בעשרות אחוזים.
כיצד תמ”א 38 מאפשרת שיפוץ הבניין ללא עלות?
התכנית מאשרת לכל מי שיחזק את הבניין בו הוא גר מפני רעידות אדמה תוספות בנייה. למשל בנייה של עוד קומה או שתיים על הגג של הבניין. הדיירים מוכרים את הזכות הזו לקבלן שיכול למכור את הדירות הללו ולהרוויח, ותמורת הזכות הזו, הקבלן משפץ להם את הבניין ללא כל עלות. אם אתם גרים ברמת גן כדאי לכם לדעת כי עירית רמת גן, השכילה להבין כי על מנת שפרויקטים יהיו כדאיים וכלכליים יש לאשר בנייה של שתי קומות לפחות, ובהתאם יזמה ואישרה תב”ע מתאימה אשר מתמרצת קבלנים לבצע פרויקטים של תמ”א 38 ברחבי העיר רמת גן. תמ”א 38 רמת גן כבר יצאה לדרך בהצלחה וכדאי שעיריות אחרות ילמדו מהניסיון המוצלח הזה.
תמ”א 38 בעיר רמת גן הטבות נוספות
על מנת להקל ולעודד התקשרויות בין דיירים לקבלנים, כוללת תמא 38 שורה של הטבות מס, ובכלל זה פטור מתשלום מס שבח בגין מכירת זכויות הבנייה הנוספות לקבלן, פטור מלא או הנחה בשיעור 90% (בהתאם לעיר אשר בשטחה מצוי הבניין, במקרה של תמ”א 38 רמת גן מדובר בהנחה של 90%) מתשלום היטל השבחה לרשות המקומית בגין זכויות הבנייה הנוספות, פטור מתשלום מס ערך מוסף בגין שירותי הבנייה שמעניק הקבלן לדיירים ועוד. זכרו שעיריית רמת גן מעודדת פרויקטים של תמ”א 38 בשטחה וכדאי לתושבי רמת גן לנצל זאת.
חשוב לזכור שמימוש ההטבות בפועל וביצוע פרויקט במסגרת תמ”א 38 הנו הליך מורכב הדורש מהדיירים עבודת צוות ושיתוף פעולה. יש לבחור בקפידה את הקבלן עמו מתקשרים לביצוע הפרויקט, ולוודא שההסכם הנחתם עמו מתייחס לכל הסוגיות וההיבטים הרלוונטיים ושומר כראוי על מלוא האינטרסים וזכויות הדיירים. על כן מומלץ לדיירים לשכור עו”ד תמ”א 38 שייעץ להם בכל ההיבטים הרלוונטיים לפרויקט.
למה דווקא רמת גן?
על אף שתמ"א 38 פורסמה כבר בשנת 2005, פרויקטים של תמ"א 38 החלו בפועל לקרום עור וגידים רק החל משנת 2008, לאחר השלמת החקיקה המשלימה בענייני המסים אחת הערים הראשונות שאימצה ועודדה את ביצוע וקידום הפרויקטים על פי תמ"א 38 היא רמת גן.
העיר ביצעה בפועל מספר מהלכים –
- היא יזמה תכנית בניין עיר מקומית אשר אפשרה לבנות ברחבי העיר תוספת של שתיים וחצי קומות נוספות במקום קומה וחצי בלבד, כפי שניתן היה במסגרת תמ"א 38 עד לתיקון 3. תכנית זו הפכה פרויקטים רבים בעיר לכלכליים וגרמה ליזמים רבים ליזום ולקדם פרויקטים בעיר.
- במקביל, ובניגוד לערים אחרות, למדה העיריה את הוראות התמ"א והכשירה צוות ייעודי לעניין, אשר טיפל וקידם בקשות שהוגשו לגורמי התכנון על ידי היזמים
השילוב של הגדלת הזכויות ויצירת התכנות כלכלית, במד גישה חיובית ומתן שירות מקצועי ומהיר יחסית ברמה המוניציפאלית גרם לכך שהעיר רמת גן הפכה ל "מלכת התמ"א". במהלך השנים האחרונות, לאור התנגדויות של גורמים שונים בעיר והליכים משפטיים שונים שהתנהלו בקשר לכך, חלה ירידה בהיקף העסקאות החדשות ויזמים רבים מחפשים ערים אחרות לביצוע פרויקטים של תמ"א 38
