הצגת תמ"א 38

היוזמה לחזק מבנה בפני רעידות אדמה וההתארגנות הדרושה לשם כך מצויה בידי בעליו. תמ"א 38 מציעה תמריצים לעידוד ביצוע החיזוק במבנים אך אינה יכולה לכפות אותו. קביעת הצורך בחיזוק תיבחן על ידי מהנדס בנייה מוסמך. המהנדס יגיש למהנדס הועדה המקומית חוות דעת המפרטת את מצבו הקונסטרוקטיבי של המבנה, החישובים הנלווים לכך ואת הדרכים המוצעות על ידו לחיזוק.

תמ"א 38 קובעת הוראות למתן היתרי בניה לצורך חיזוק בלבד. כדי לאפשר את הקמת מרכיבי החיזוק (הכוללים, בין השאר, אלמנטים שונים מבטון מזוין, פלדה או שילוב ביניהם, כמפורט בתכנית), תמ"א 38 מאפשרת חריגה מקווי בניה ומגובה המותרים על פי התכנית המאושרת החלה על המקום. מידת החריגה תקבע בהתאם לנדרש על פי שיטת החיזוק והחומרים שיאושרו בהיתר לחיזוק.

במסגרת התמריצים לביצוע החיזוק, מציעה תמ"א 38 תוספת בניה למבני מגורים קיימים ולמבנים שאינם מיועדים למגורים. למבני מגורים מציעה תמ"א 38 שני סוגים של תוספות: תוספת יחידות דיור למבנה והרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה. בכך מאפשרת תמ"א 38 להתגבר על מיצוי זכויות הבניה ומהווה תמריץ לחיזוק מבנים.

הלכה ולמעשה, חיזוק מבנים במסגרת תמ"א 38 מאפשר לשדרג את הבניין בין השאר בדרכים הבאות:

הוספת תוספות בנייה, לרבות קומות מגורים נוספות, הרחבת דירות קיימות ובניית מרפסות שמש, וכן הכשרת מקומות חנייה נוספים.

הוספת פיר מעלית לבניין לצורך התקנת מעלית.

עריכת שיפוץ נרחב וכללי של הבניין ומערכותיו.

התמריצים וההנחיות אינם תקן הנדסי. התקן ההנדסי המחייב הוא תקן ישראלי 413 לעמידות מבנים ברעידות אדמה. כל בניין חדש שנבנה מאז שנת 1975 חייב לעמוד בדרישות תקן 413. תמ"א 38 קובעת כי בניינים ישנים זקוקים לחיזוק מחודש כדי שיעמדו בדרישות התקן שלא היה קיים בזמן בנייתם.

תוספת יחידות דיור למבנה יכולה להתבצע על ידי סגירת קומת עמודים מפולשת, תוספת קומה או תוספת אגף והיא מיועדת לשמש תמריץ ישיר למימון החיזוק, באופן שניתן יהיה למכור את זכויות הבנייה לבניית יחידות הדיור החדשות, ולממן באמצעותן את החיזוק למבנה בכללותו.

תוספת בניה המיועדת להרחבת דיור מאפשרת הגדלת רווחת הדיור (והגדלת ערך הדירה) ואגב כך, ניתן להשתמש בתוספות המיועדות להרחבה, גם כאמצעי לחיזוק המבנה. תמ"א 38 מאפשרת שילוב בין שני סוגי תוספות אלה במבני מגורים: גם תוספת יחידות דיור וגם הרחבה של הדירות הקיימות. תמ"א 38 מפרטת מגוון של תוספות בניה וכאמור מאפשרת מימוש התוספות המוצעות בה, בהליך ישיר של מתן היתרי בניה מכוחה, וזאת כדי לעודד את החיזוק ולהקל על מימושו באמצעות הליך מהיר וקל ללא צורך בהכנת תכנית מפורטת קודם מתן היתר, אך מכירה באפשרות קיומם של מקרים מיוחדים בהם ראוי לאפשר התייחסות שונה כמפורט להלן.

הלכה למעשה, רובם המוחלט של הבניינים, בוחרים בהתקשרות עם חברה יזמית פרטית שתרכוש את זכויות הבנייה החדשות בגג, תבנה דירות חדשות ובתמורה תעניק לבניין חבילת תמורות הכוללת כמובן חיזוק של המבנה בהתאם לתקן 413. מכאן שהכדאיות הכלכלית של היזם הפכה להיות המרכיב המרכזי הקובע אם יש סיכוי לחיזוק הבניין או לא.

תמ"א 38 ניתנת למימוש בשתי דרכים – מימוש עצמאי ומימוש באמצעות יזם. בעלי מבנים רבים בוחרים ליישם את תמ"א 38 באמצעות יזם – בשיטה זו, היזם משפץ ומחזק את המבנה ובונה יחידות דיור חדשות, אשר עוברות לבעלותו בתמורה לשירותיו.

כאשר מתקשרים עם יזם בעסקה למימוש זכויות על פי תמ"א 38, עורך דין הוא משתתף הכרחי בליווי התהליך. הידע והניסיון של עורך דין מומחה בתחום המקרקעין בכלל ובתחום תמ"א 38 בפרט יאפשרו לו להעניק לכם ייעוץ מקצועי ואמין בכל שלבי הפרויקט, וזאת על מנת לוודא שהיזם עומד בכל תנאי החוזה ולא מנצל לרעה את תמימות או חוסר הידע והמומחיות של בעלי הדירות.

חשוב לדעת ששכר הטרחה עבור שירותיו של עורך דין במסגרת מימוש תמ"א 38 ישולם על ידי היזם, בהתאם לנוהג המקובל בתחום זה.

למידע נוסף על פרטים שיש לשים אליהם לב בביצוע פרוייקט תמ"א 38 לחץ כאן.